大膽買房 迎接2008

「九五無鉛汽油是不是要漲到一公升三十元啊?」時序進入初春,正當全球樂觀期待夏天將減少用油量之際,國際油價卻反向往七十美元大關挺進,中油不堪持續虧 損的壓力下,已決定放手讓汽柴油「一次漲個夠」,在台北羅斯福路軟體公司服務、每天從汐止開車上班的梁鉦知,掐指猛算,深怕汽油萬一每公升漲到三字頭,薪 水可不會跟著升,他只得削減其他開支,否則房貸本息將付不出來。

梁鉦知的恐慌,此刻正反映在每個台灣人民的臉上,就算是搭乘大眾交通工具的上班族,都免不了要承受票價提高的壓力,而大量使用瓦斯的餐飲業,也不得不跟進 轉嫁經營成本,即使小到在路邊擺攤的鹽酥雞,也要悄悄調漲五至十元不等,此外,量販店的衛生紙、衣服、泡麵,也統統「漲!漲!漲!」物價上漲的噩夢正在熱 烈上演中。

油價高漲 民生物資也變貴了

高油價成為常態,歷史上前所未見,這把推升物價的火,已經延續三、四年之久,卻沒有熄滅的跡象,儘管一般人早已習慣高油價帶來的不便,但這次物價上漲,卻不能等閒視之,因為連和生活息息相關的食品,也開始大聲喊漲。

二○○五年七月以來,國際的糖現貨價已經狂漲一倍以上,台糖日前跟進調漲各式糖品價格,平均漲幅高達八.六三%,顯然跟國際糖價上漲的速度比起來,還不夠 看,至於柳橙汁期貨今年以來則上漲二成,其餘農產品價格也在歷史高檔間盤旋。中國、印度人民生活的改善,就是從「吃」開始,農產品正在走油價飆漲的老路, 一點一滴侵蝕你的荷包。

「這次物價上漲,最讓我擔心的就是農產品,對物價有火上加油的效果。」復華投信副總楊智淵憂心地指出。

「通貨膨脹是遲早的事情,」台灣經濟發展研究中心主任朱雲鵬表示,以目前趨勢研判,原物料飆漲造成物價向上衝是必然的,問題只在於幅度有多大。由於全球製 造業普遍出現廉價供應的現象,物價漲幅對製造業產品影響有限,但是對服務業、食品業的衝擊將很難避免。像知名連鎖咖啡店星巴克,就因為糖而調高部分商品售 價。

而製造業廉價生產的現象,早晚也將面臨改變。前好樂迪財務長、現為投資專家的郭恭克指出,中國的勞工薪資正向其他先進國家水準看齊,現在「中國製造」的商 品之所以仍維持低價,主要是因為受到像全球最大零售大廠沃爾瑪百貨(Wal-Mart)等大型零售商的議價控制,以及製造商生產基地往內陸遷徙,未來只要 成本無法掌握,產品價格走升在所難免。

財富縮水 買屋置產最安全

照亮通膨的因素,還有新台幣價值長期低估。自二○○○年以來,台灣在政治藍綠的對抗下,景氣始終在谷底徘徊,央行為維持台灣出口產業的競爭力,刻意放手讓 新台幣走貶,並拖慢利率上升的速度(如美國聯準會升息一碼,台灣則只升半碼),然而匯率有利出口卻無法兼顧進口所導致的物價上漲,外國貨成為通膨的「幫 凶」之一。

通膨時代來臨,最直接的衝擊就是財富縮水,在薪資原地踏步的無力下,民生物品的漲價,就像一群貪得無厭的怪獸,一口一口吞噬掉你的金錢。即使把錢放在銀行,二%的定存利率,即使存款後面的「零」再多,都只是杯水車薪,澆熄不了通膨所引起的烽火連天。

要怎麼投資才能保值?資產配置如何調整才能抵抗通膨?答案是:「房地產」,及相關的股票,如資產股或營建股。

房地產的保值效果,從有錢人和壽險公司的動作就可以看得到。根據永慶房仲集團統計,去年總價在二千萬至三千萬元間的「入門豪宅」,成交量較前年成長四三 %,平均成交單價也從每坪的三十三.七萬元,上漲到三十八.八萬元,漲幅達一五%,顯示台灣金字塔頂端的族群,正將大筆的財富往房地產集中。

大型壽險公司的資金也正「棄」債券往房地產移動。管理一兆元資產的新光金控,最近就賣出了不少債券,並把資金陸續轉向,例如今年三月以六十三億元高價標下 台北聯勤信義土地,每坪決標價最高達二八五萬元,是住宅區國有地有史以來最高標售價格,新光人壽投資長呂文熾表示,目前不動產占整體資產組合約七%到八 %,未來會提高到一○%的目標。

台壽保也有相同的情況發生。台壽保資產總經理林欽淼指出,現在台灣的資金「水滿為患」,但是可以選擇的標的卻很少,像台壽保本身投資在國內股票的部位不到 五%,債券也是以國外高收益債為主,為了讓資產有效增值以及因應原物料上漲所導致的通膨,「現階段只剩下房地產可以選擇」,台壽保未來的目標,就是朝開發 商務出租住宅、飯店和廠辦租賃為主。

馬英九熱潮 興起房地產卡位戰

林欽淼舉例,像台壽保今年初在天母推出的「天母星辰」商務出租豪宅,總共有九戶,每戶月租要價十六至十八萬元,現在只剩兩戶,未來只要全部出租出去,報酬率就超過五%,打敗通膨綽綽有餘。

在通膨當下買房地產,除了保值之外,更多有心人看到的,還是即將到來的「補漲行情」。他們把眼光放在二○○八年的總統大選,和不久的將來可以看得到的大陸人士,及其背後的中資來台所引爆的大行情。

三月,國民黨主席馬英九訪美造成的旋風,讓台北多數的政治觀察家,看到了一些未來,也讓許多的業界商人看到了可能。他們相信,美國政府看到的,和台灣多數人看到的一樣,而這些未來與可能,就成了他們重重壓寶的賭注與方向。

這樣的想像空間,在國民黨榮譽主席連戰與胡錦濤的二度會晤之後,有了更明確的答案。

四月十六日上午,北京人民大會堂,當占台灣上市櫃公司總市值三成三的企業負責人魚貫而入,隨著連戰一起和胡錦濤握手的同時,北京當局同時啟動,宣布了大陸人士來台旅遊的單方規定。

就在前一天,中共中央台辦主任陳雲林就已經在北京飯店舉辦的國共論壇上,宣布了十五項幾乎等同於CEPA(香港與內地更緊密經貿關係安排)包括農業、醫療、學歷、就業等方面的優惠政策,讓兩岸的和解形勢,有了更多的想像空間。

其中,大陸人士來台觀光旅遊一項,除了將帶動現階段台灣觀光旅遊產業的興盛之外,更被視為未來大陸人士來台購屋的熱身準備,也造就了二○○八年兩岸和解局 勢的成形,讓更多外資、財團對台灣的資產、房地產更有信心,並著手進軍台灣房地產或飯店,準備卡位迎接下一波多頭行情到來。

「我們接觸許多外資,他們都壓寶二○○八年!」大華不動產估價師事務所所長張義權就表示,這些外資都在等待○八年經濟政策會更開放,因此他們在去年和今年 初外資動作更加積極,為二○○八做好準備;和他們有同樣想法的人不少,因為符合外資投資標的物件,也就是「產權單一、清楚的整棟商辦大樓愈來愈少。」

事實上,在獨棟商辦大樓出售的物件稀少下,外資也開始買下部分單一樓層的情況,例如去年六月國內保險公司永達保險經紀人斥資四.五五億元,買下位於承德路 的台開信託大樓一個樓層;十一月投資不良債權的美商龍星昇資產管理公司(long star)也斥資二十億元買下位於敦化南路大陸工程敦南大樓太電近十個樓層。

○八年經濟曙光 外資巨資在台大興土木

另外,外資也看好穩定收益的旅館、飯店業,甚至預見○八年後的中國觀光人潮,因此,從去年下半年就開始布局,張義權指出,市場上除了環亞假日大飯店有拍賣題材外,打算出售的大型飯店不多,因此外資轉向三星級的商務旅館,目前委託給他鑑價的案子就有好幾件。

中華徵信所副總經理陸惠如對外資積極搶攻台灣商務旅館也頗為訝異,她表示,手上也有幾件外資要買商務旅館的案子,她分析三、四十個房間以上的飯店到一百個 房間的中、小型飯店,這些小而美的飯店產權獨立,將來要管理和處分都很方便,只要建物外觀仍新,住房率有五成以上,能夠有穩定的現金收入,都是外資感興趣 的標的。

外資法人機構投資商辦大樓不動產的策略,去年開始流行售後租回(Sale and Leaseback)模式,在原業主回租使得租金收益穩定,外資更積極投入。例如,去年安宏企業買下潤泰敦南金融大樓八個樓層,及美林證券買下內湖兩棟大 樓,三商美邦人壽買下三商行建國北路辦公室,台壽保買下倫飛電腦內湖辦公大樓,皆採售後租回模式。

中國觀光客錢湧進 財團布局飯店、商場

除了外資大力看好台灣房地產之外,建設公司也同樣對○八年充滿樂觀。亞昕建設總經理陳世杰指出,隨著○八年兩岸和解題材發酵,台灣的政治包袱將會逐漸減少,中國人民也可以來台置產,更重要的是,台灣房地產可以私有化,這對中國人民是極大的誘因。

旺旺集團也是看好○八年房地產回春,並積極在台布局飯店。像台北市南京東路一段十三、四號公園對面,占地一百三十多坪的神旺飯店二館正如火如荼地趕工興 建,目前大樓結構已逐漸完工,預估將提供七十八間客房,與鄰近的國王大飯店、台北國際飯店搶食大陸觀光客,根據進度,○七年下半年神旺飯店二館就可以開始 營運。

另外,旺旺蔡家還斥資近十億元,買下西門町的中國戲院,該地占地五百八十坪,打算興建神旺三館,並定位為三星級旅館,房間數約一百六十間,一、二樓將規畫為商場、美食街,四樓以上則為客房,目前仍在整地階段。

不止是商業人士嗅覺靈敏,政壇人士也共襄盛舉,彰化縣副議長蕭景田也同樣看好○八年兩岸和解行情,去年他在新北投以五億元買下距離春天酒店三十公尺的華南飯店,打算蓋北投最頂級的溫泉酒店。

蕭景田評估,將來中國人士來台最嚮往的北部景點是故宮、中正紀念堂、陽明山、北投溫泉等,中國人在遊玩這些景點後,累了返回北投飯店泡溫泉消除疲勞,而且 大陸並不出產硫磺,北投的硫磺溫泉就是最好的賣點。彰化縣社頭鄉建築業起家的蕭景田,除了看好北投景點的優勢地位外,他在台中市市政中心也覓得一塊土地, 打算蓋五星級的休閒旅館,他不諱言地表示:「這也是為了布局二○○八年!」

在央行未展開大幅升息、緊縮貨幣前,高油價帶來的通膨將如影隨形,為避免鈔票愈變愈薄,適當調整資產配置已是當務之急,房地產既保值又兼顧補漲題材,只要勇於放手投資,財富增值不再是遙不可及。

source post [今周刊] 2006.04.20 

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