量身訂做你的房貸

台北市國有地飆出天價,房地產業者更喊出兩岸三通的題材來激勵房市景氣,有購屋意願的民眾愈來愈多,不過多數民眾在面對琳琅滿目的房貸方案時,恐怕都會有 面臨難以抉擇的時候,加上辦理房貸時本來就要注意的利率、違約金、帳管費等林林總總的支出,恐怕更讓沒有貸款經驗的民眾頭昏腦脹。以選擇房貸方案來說,銀行個金部主管指出,如果只有單純的省息要求,對一般民眾來說,最簡單的方法是只要考量還款期間的長短,來選擇是要指數型或遞減型,如果有其它的財務需求,再選擇其它「進階版」的房貸。

只想省息的你

選擇遞減型,還款期限較長;十年內若可還清,就選指數型…

有意購屋的民眾,現在到銀行看看業者推出的各種房貸,就可以發現有指數型、理財型、保險型、CAP型、遞減型、抵利型和雙周繳款型等,種類多到令人眼花撩亂。

在這麼多的方案中,如何挑到對自己最有利的房貸?玉山銀行個金部主管說,如果只想省息,可以先選出指數型和遞減型兩種,若還款期限較長,需要20年左右才 能還清,就可以選擇利率逐步調降的遞減型來保障之後的利率風險,如果十年以內可以清償,其實最簡單的指數型房貸就可以滿足需求。

想借貸投資的你

理財型利率4%起跳,還款本金可轉換為循環額度,隨時動用…

至於其它房貸種類,由於多數銀行都會同意讓房貸戶在一般房貸之外,同時搭配其它方案使用,銀行主管建議,這部分就依照自己的需求選擇搭配即可。

以理財型房貸來說,與一般房貸的主要差異在於一般房貸還款後的本金不能動用,理財型房貸的還款本金(包括每月攤還之本金及提前部分還款之本金)則可以轉換為循環額度,可隨時動用、按日計息。

銀行指出,想要借貸投資,理財型房貸算是市場上利率較低的借款工具,利率約4%起跳,雖然比一般房貸利率高出約1至2個百分點,但相較於證金公司提供的股票融資利率約在6%、7%或者是小額信貸高於10%的水準,利率還是較低。

單薪收入的家庭

保險型結合房貸壽險,被保險人意外身故,房貸將由保險理賠金清償…

保險型房貸則是結合房貸與壽險,適合單薪收入家庭或所得偏重一方的購屋者所設計,當貸款人(被保險人)意外身故或全殘時,房貸將由保險理賠金清償,清償後剩餘的保險金額將歸還被保險人的法定繼承人,真正做到讓貸款人及其家人無後顧之憂。

CAP型和遞減型都強調替客戶規避利率風險,其中CAP型就是將利率訂一個上限,在若干年內利率若是超過,則房貸利率等於這個上限;若是低於上限,則以指數型房貸計算利率。

遞減型則是依據顧客繳息情形提供利率回饋的房貸產品,只要顧客每月按時繳息,就可享有利率減碼優惠。有長期貸款需求者,選擇這類產品最能規避長期的利率風險。

帳目清楚的你

抵利型最速配,手上可留有部分資金作現金管理或投資…

抵利型是指銀行另外提供一個約定不計息活存帳戶搭配使用。客戶房貸帳戶中的貸款餘額,將會自動與約定活存帳戶中的存款餘額(即為可免息額度)相減,並以相減後的餘額按日計息。這個按日所累積的利息,就是客戶當期應繳房貸利息。

銀行指出,習慣有個別分開的貸款帳戶及活存帳戶、帳目較為清楚的人;或者希望手上同時留有部分資金作現金管理或投資的人,和抵利型房貸最速配。

至於業界最新推出的「保險金信託房貸」,則是指顧客向本行申辦房貸,同時投保保險商品,並由保險受益人與銀行簽訂一個自益性質的「保險金信託契約」,以自 己(信託委託人)為信託受益人,待保險事故發生時,保險金將匯入信託財產專戶,由信託專戶按期繳納前述房貸本息,並給付受益人生活費用。

比較還款方式的你

本息平均攤還法,最多房貸戶青睞;本金平均攤還法,還款金額倒吃甘蔗…

除了銀行推出的各種房貸方案外,歸納銀行業者目前設計的還款方式,包括有本金平均攤還法、本息平均攤還法、雙周還款法和還本寬限期法等。

其中房貸戶最常選擇的是每月還款金額固定的本息平均攤還法,由於每月支出金額固定,對一般家庭來說較好控制預算。選擇本息平均攤還法在剛開始還款時,每月還款金額中屬於本金部分較少,利息較多,但之後本金逐漸增加,利息減少,每月還款金額還是固定。

本金平均攤還法則是把每月攤還的本金固定,由於總額隨著房貸餘額減少,所以利息也跟著遞減,這種方法剛還款時負擔較重,但之後還款金額可以逐漸減少。

比較本息均攤和本金均攤,如果年期、貸款金額和利率相同,剛開始本金均攤還款金額會較多,之後逐年遞減,本息均攤則從一開始到最後一期還款金額都相同。

如果買房子又不想一開始就背負沉重的還款壓力,或者還需要一筆支出來買家具或修繕房屋,玉山銀行個金部協理萬水平建議,選擇另一種還本寬限期法,這種還款 法較適合在寬限期後有一筆其他收入或投資報酬者,因寬限期過後,要回到以本息平均攤還的方式,負擔會比開始就選本息均攤來得重。

source post [經濟日報] 2006.06.10

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