買屋變房奴-30歲世代易犯三大錯誤

步入而立之年,30歲世代對於購屋總有高度美好的想像,但年輕首購族由於缺乏經驗且過於隨性,往往容易犯下三大錯誤。

年 輕世代雖然事事有自己的主見,但對「有土斯有財」這個傳統價值觀,卻和老一輩沒有太大差別。房仲業者觀察,40歲以下的族群,近年已穩居國內購屋市場主 力。行政院經建會的調查則指出,所有正在「看房子」的「準購屋者」當中,年齡不到35歲的年輕族群占比率高達四成以上,而「結婚」這個多半屬於30世代購 屋的理由,也正是創造今年台灣住宅需求的最主要動力。

不過,隨著30世代成為購屋市場主力,不少房仲業者也發現,年輕世代的 購屋經驗往往失誤連連,經常是在購屋之後,才發現實際情況和自己的想像有很大的距離。住商不動產即指出,年輕世代購屋意願雖高,但卻因為太過「隨性」,加 上多半屬於「首購」,經驗不足,因此也容易犯下錯誤,好不容易才存到人生的第一桶金,不但沒能帶來獨立成家的喜悅,反而造成負擔。

歸納多家房仲業者的長期觀察,30世代最常出現的購屋錯誤主要為下列三種:輕忽購屋預算問題、太過注重房價後市、忽略未來換屋需求。

易犯錯誤1:被低自備款沖昏頭

住商不動產表示,有意在都會區購屋的年輕人,在物件的選擇上多半偏好「電梯大樓」;另一方面,在財務規畫上也往往會被「圓夢趁早」的想像沖昏了頭, 容易受到「低自備款」或「頭期款可刷卡」等貸款方案所吸引。整體來看,這種購屋行為所衍生的問題,就是年輕人通常會輕忽購屋整體預算,陷入「高總價、高利 息」的陷阱之中。

先就「電梯大樓」的迷思來看,永慶不動產董事長廖本勝指出,不少在都會打拚的首購族,雖然有「選擇近郊區域 來降低房價負擔」的概念,然而如果看屋的重點是鎖定電梯華廈,那麼必須承受的房價負擔恐怕仍然不輕,以今年上半年的大台北房市概況來說,即便選擇捷運沿線 當中房價相對偏低的土城、新莊或淡水等區域,30坪電梯大樓總價往往也要在550萬元左右。

如果不幸又受到低自備款房貸方案 所吸引,選擇所謂的「百分百房貸」,完全沒有自備頭期款,那麼,以房貸利率3%、20年期計算,每月所需償還的金額將會超過3萬元,對於一般30世代上班 族來說,這樣的房貸負擔,幾乎已占去每月固定薪資所得的絕大多數。「有土斯有財」的美夢,往往一不小心就淪為「有土斯有債」的窘境。

房貸遵行三三法則

這 是以大台北捷運沿線近郊的「最便宜」區域來計算,如果選擇其他區域的電梯大樓,房貸壓力自然更加沉重。若要解決這個肇因於輕忽購屋成本所造成的遺憾,廖本 勝建議,年輕購屋族不該拘泥在「電梯大樓」的想像,也應嘗試尋找適當的「中古公寓」。他仍以土城、新莊、淡水區域為例,中古公寓的每坪單價約在12至16 萬之間,同樣是30坪,中古公寓的成本會比電梯大樓低個百萬元左右,可以大幅降低成本負擔。

至於選擇房貸方案的準則,住商不動產則建議,年輕人應該遵行所謂的「三三法則」,即自備款一定要達到三成以上,且未來每年償還的本利不能超過年收入的三分之一。只要心中把持這些原則,在購屋時自然也較能避免被「先甘後苦」的房貸花招所吸引。

易犯錯誤2:投資躁進或不敢買

30 世代購屋時常犯的另一錯誤,就是過度考慮未來房價的漲跌趨勢。永慶房屋總經理葉凌棋表示,看過許多以「投資」為目的的年輕人,因為認定房價趨漲而急著買房 子,但也因為心急,所以犯了前面所講的第一個錯誤:容易忽略購屋成本所造成的財務壓力。此外,也有不少30世代的首購族,明明有自用住宅的需求,卻擔心買 在房價高點而裹足不前,結果不但自主成家的時程一延再延,甚至可能錯過相對低檔的買屋時機。

針對「投資型」的年輕購屋者,專 家認為,既然把購屋當成一種投資,就不該無視於投資世界永遠存在的「風險」問題。任何投資都有風險相伴,房地產投資的最大風險就是房地產價格波動,或許你 對房價長期看漲的判斷正確,但誰也不能保證在短時間內的突發因素會造成房價暫時滑落,而若此時你又因為房貸負擔過重,必須脫手,那麼,一趟購屋投資的結 果,恐怕損失慘重。

因此,投資型購屋者的關鍵重點,還是在於應付房貸壓力的能力,有能力應付房貸,才能有效規避房價短期波動風險,達到投資成功的目的。

條件不到絕不購屋

葉凌棋表示,30世代即便未來職場的發展空間仍然寬廣,薪資提升可期,但要進行購屋投資,基本的條件是最少掌握兩成自備款,並且自己的收入也要夠穩定,每個月絕對能夠應付房貸還款付擔。「如果沒有這兩個條件,就算房價百分之百會往上走,你也不該買房子!」葉凌棋強調。

至 於「自住型」的購屋者,葉凌琪建議,「其實完全不必考慮現階段的房價水準!」他表示,既然已經有了買房子的需求,也有能力、有條件應付目前的購屋成本,不 必想太多,勇敢一圓成家夢吧!「你知道嗎?其實在房仲業工作的人,很多都沒有買房子,原因不是買不起,而是因為他們太熟悉房價的變化了,只要想到以前的房 子多便宜,現在就會買不下手啊!」葉凌棋也進一步表示:「未來長期的房價漲跌我不敢講,但至少,不動產是對抗通貨膨脹的最佳工具之一。買了房子,滿足自己 的需求,又能抗通膨,真的不必想太多啦!」

易犯錯誤3:忽略未來換屋需求

第三種年輕世代購屋常見的錯誤,是忽略了未來換屋的需求。葉凌棋表示,近年來由於社會變遷,所謂「晚婚族」、「不婚族」、「頂客族」、「少子族」的比重增加,反映在房地產市場,造成了近來小坪數住宅的推案量大幅成長,而這類件案也確實獲得不少上述族群的青睞。

不過,若以去年數字來看,大台北區的換屋周期其實明顯縮短,持有房屋五年之內的換屋比率達到44%以上,而換屋的主要原因又以「子女」為主要考量;某種程度上,這代表許多原本屬於不婚、頂客、少子等族群者,人生規畫在短短幾年就出現改變,開始建立常態家庭。

小坪數考慮變現性

因此,除非你是上述族群的「基本教義派」,否則就不要輕忽生命中的變數,在首次購屋時,還是多多考慮未來換屋的需求。而要考慮換屋,就必須考慮目前準備購買的房子是否具有足夠的「變現性」與「保值性」。這兩個層面,可以從房子的坪數及地段來加以考量。

葉凌棋表示,雖然近年小宅興起,但以交易量來判斷,20坪以下的小宅交易量仍然僅占整體市場的一成,並非主流坪數,既然「非主流」,需求也就相對偏低,要脫手換屋時的難度自然較高。

住商不動產指出,年輕的30世代預算有限,往往會以小坪數住宅為首購目標,但為了避免將來可能會因為坪數問題而難以脫手,在買屋時,就得特別留意外在環境,避免買在過於荒涼、交通不便的地段,即便是在市區以外,最好也能選擇捷運周邊800公尺內的地段。

此外,也有房仲業者提醒,即便是買市區內的小宅,雖然交通與機能較佳,但仍須留意「厝邊」,例如,部分特種行業密集的區域內,往往就有許多小套房的物件。

source [30雜誌]

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