預售屋契約簽訂 十大備忘錄

最近在政府大量提撥購屋優惠貸款之政策利多導引下,不僅成屋銷售有明顯增加趨勢,連帶預售市場亦呈現一片熱絡景象,然而,預售房屋畢竟仍處於「空中樓閣」階段,因此,在簽訂買賣契約時,就應格外注意以下各相關重要事項,以確保購屋權益。

一、須有審閱期

依消費者保護法施行細則第11條之規定,企業經營者與消費者訂立定型化契約前,應有30日以內之合理期間,供消費者審閱全部條款內容;而內政部於85年2月所公布的預售屋買賣契約書範本,亦訂有五天以上之審閱期。因此,簽訂契約之前應預留審閱期,並確實了解契約條文內容,如有疑問,不妨先請教律師、代書或房地產專家之後再行簽約。

二、應有建造執照

簽約之前,應先查明該工地是否領有建造執照?建照是否逾期或即將逾期而仍未動工?其次,亦應注意起造人與簽約當事人是否一致?其是否有權出售?而更重要的是,應附上建造執照影本,並加蓋騎縫章。

三、確認土地使用分區

由建造執照之「使用分區」欄,即可了解所購買房屋正確之坐落位置;此外,亦可根據契約所載土地之「地號」,先至地政事務所申請地籍圖後,再憑之至鄉鎮區公所申請「土地使用分區證明」,以免購買到工業區住宅或其他不合使用分區規定之建物。

四、建物構造與樓層

建物構造直接影響建造成本、建物安全與使用年限,因此應予明載。在上一波景氣階段,曾有30層以上之超高大樓仍採RC結構而非SRC者,其是否合理或耐震實用,頗值得探討。此外,對於地上及地下之層數均應詳細記載,以防建商擅自變更設計,甚或增加公設比而影響自身權益。

五、詳列房屋面積

應分別以「平方公尺」及「坪數」標示,以符合地政機關之登記實務及一般交易習慣,並且各部分之平面空間均應逐項詳細列舉,以防無謂之紛爭,例如:
(一)主建物面積包括客廳、餐廳、臥室、廚房、浴廁等。
(二)附屬建物面積包括陽台、平台等。
(三)當樓層共同使用部分(亦即一般所稱之豷小公豶),包括當樓層樓梯間、電梯間、通道、走道等。
(四)其他共同使用部分(亦即一般所稱之豷大公豶),包括門廳、管理員室、公共樓梯、樓梯間、受電室、屋頂突出物、蓄水池、水箱等。

值得注意的是,有關露台部分,自民國85年6月6日以後所取得之建造執照,其露台部分已不能辦理產權登記。至於共同使用部分,自民國84年12月4日之後,均應明載其項目與分攤計算方式。

六、公設完工日應載明

有些規劃有游泳池、網球場等公設項目之工地,除應明確記載公設項目與每一設施之位置與面積外,更應明載完工日期,以免分期推出之大工地,公共設施之完工遙遙無期。

七、付款辦法

除「定、簽、開」15%之外,正常之工程期款為15%,其餘為貸款70%,如遇有「工程零付款」時,則應注意其究為「地下室工程完成」、「結構體完成」、「領取使用執照」、「交屋」之前不必再繳工程期款,以免為其廣告噱頭所矇騙。

八、屋頂、避難平台及一樓法定空地權屬

為符合公寓大廈管理條例之規定,應將其規範為全體區分所有權人所共有共用,並藉以防範違章建築之產生。

九、工期以日曆天計算

簽約時除應明載開工日期外,亦應明確約定「完工並取得使用執照」日期,亦即以「日曆天」為基準,而不再以「工作天」為依據,期以根絕時間之不確定性所衍生之糾紛。

十、保固期間

應明訂主結構體保固期限為15年,以與民法第125條請求權時效之精神相吻合,至於非主結構體如門窗、玻璃等,一般則訂有一至三年之期限。

購屋置產動輒數百甚至上千萬,簽約之前不僅務必預留審閱期,並且亦應格外注意契約各相關條文細節,以確保購屋權益。

source [unknown – 2005]

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