換新工作轉換跑道 別忘通知保險公司

May 23, 2007

不少上班族把握機會,於年後成功轉換跑道,保險公司提醒,年後更換工作,一定要告知保險公司,因為職業等級增加,未來理賠差距最高可能折損78%,若職業從學生轉換成空服員,保險公司還能依被保險人違反保險示範條款規定,拒絕賠償,保費等於白繳。

保險公司解釋,意外險的保費收費標準,是依工作危險等級從第一級到第六級,給予六種分類標準,中間的費率最高相差4.5倍。舉例說明,購買100萬元的意 外險,若是內勤人員(第一級),保滿一年的保費只要1,000元,若是消防隊員(第六級),年保費將調升到4,500元,中間相差3,500元。

若新工作危險性減少,則可依日數比率計算、辦理退費;萬一職業危險等級增加,自然會收到保險公司的補繳通知書。

只是被保險人通常忽略告知的義務,未來若發生理賠時,保費也會面臨同比率打折,以100萬元保額為例,第一級變為第六級職業,理賠金額將嚴重僅剩22萬元,縮水幅度達78%。

值得注意的是,不少社會新鮮人的夢想是希望成為空中翱翔的空服員,這對經營意外險的保險公司來說,空服員早已列為「拒保」的行業,學生一旦轉職成為空服員後,應主動告知保險公司,並前來辦理退費事宜,才不會造成保費白繳。

不過,工作危險等級愈高,並非代表買不到保險,以空服員為例,航空公司通常會在處理航空險時,幫機師、空服員特別包裹安排保單,避免造成保險空窗期。

而主動告知保險公司變換跑道,除了調整保費外,不少上班族以薪資帳戶扣繳保費,或者保單聯絡地址是原本任職的公司,都能趁著與保險公司的聯繫機會,一次全面修改基本資料,才能避免漏接保險公司提供的重要資訊,而造成保險權益流失。

source [經濟日報] 2007.03.22

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我該跟誰買基金

May 23, 2007

收集到了資訊,做足了準備功課,躍躍欲試的投資人下一個問題往往會問:「我要跟誰買基金??」 投資人最容易得到的回應或分析通常集中在跟銀行或是跟壽險公司購買基金的費率差別上,但其實,投資人買基金的選擇不只侷限在銀行或壽險公司而已,投資人還可以有更多適合自己的選擇…

如何跟最適合自己需求的基金銷售通路購買基金?這得要從基金銷售的整體產業結構說起!!

首先投資人必須知道,基金分為境內基金和境外基金,境內基金是國內證券投資信託(股)公司(一般簡稱投信)所發行募集的, 又分為投資標的集中於國內股市或債券等金融商品的國內基金或投資標的投資於台灣以外股市或債券等金融商品的海外基金。當然,由於近年來國內股市資金動能及 獲利報酬相對遜色,因此國內投信愈來愈愛發行直接投資海外標的的海外基金,或者是同時可以投資國內及海外投資標的的基金。

◎投信、投顧、銀行、保險、券商都買得到基金
境外基金則單純的只有海外基金標的可以選擇,因為境外基金的募集發行公司為境外的資產管理公司,在總代理制度實施以前,主要代理境外基金的金融機構為證券 投資顧問(股)公司(一般簡稱投顧),但在當時的法規限制下投顧並無法直接銷售基金而僅能擔任顧問諮詢的角色,協助國內金融機構如銀行、保險、券商等進行 境外基金的銷售,也因此投顧不能以投顧的角色直接對投資人做產品廣告的訴求,而僅能打廣告累積其品牌形象。

但總代理制度通過後,國內銷售境外基金的生態有了些許變化,不僅投顧公司可以總代理身分直接銷售境外基金並進行產品廣告, 國內的投信公司也可以透過總代理的角色引進銷售境外基金(換句話說,投信可以自己發行海外基金,也可以代理引進境外基金),此外,原屬於配合投信投顧通路 角色的銀行及券商,也可以以總代理身分直接引進銷售境外基金!

註一:
目前法規當未開放壽險從業人員及壽險公司可直接銷售基金,唯相關法規已在研議中
註二:
基於規模經濟及成本效益考量,實務上取得境外基金總代理及銷售權者集中於投信及投顧公司,而銀行、券商及壽險公司,則相對專注於銷售通路角色!

◎找到對自己最有利的通路買基金
面對這麼多的選擇,投資人又要如何找到最適合自己的購買通路呢?
一般來說,投資人考慮適合與否的幾大因素不外乎費用(亦即投資人的購買成本)、地點(購買方便性)、售後服務、以及這家公司會不會倒?

我習慣思考判斷甚至做出一個決策時要先見林再見樹…也因此在回答投資人這個問題之前,我仍然想從基金公司如何賣基金的切點做出發!

從圖一投資人不難發現,在基金的銷售通路上,我將其切割為兩個層次,一個層次為兼具總代理或發行角色較吃重的投信投顧,一個層次則為以純通路銷售(而未擔負基金發行及總代理責任)的銀行、券商和壽險公司。

嚴格來說,基於金融法規的限制或著是規模經濟成本效益的考量,這兩層通路經營客層的行銷策略是有明顯的區隔的,換言之,因為行銷策略的不同,其行銷資源的佈建也完全不同,而行銷資源的佈建,就關係到投資人購買基金的利益和權益。

簡單的切割,由於銀行、券商及保險公司具有集中客戶的優勢,目前國內投信投顧三百萬以下資產客戶的行銷資源仍鎖定於此。換 言之,如果你屬於投資資產只有三百萬元以下的客戶群,你會在上述三個通路享有相對多的相關購買基金的優惠和方便。其中保險通路由於非直接銷售通路(間接以 投資型保單連結基金銷售),因此在投資人申購成本方面相形弱勢,不過由於其具有保險連結的效果,對特定保險需求且習慣保險長線投資的投資人,仍具有一定的 參考價值和成本優勢。

也因為經營的客層不同,相較於保險公司和經營股票投資客戶的券商,銀行在基金銷售通路上佔有極大優勢,也是目前投信投顧合 作的主力通路,一般投信投顧的通路業務部門行銷資源,幾近九成投入銀行通路,是故即使投資人到銀行買基金得讓銀行多賺一些手續費,但不論購買基金的整體成 本或者是購買基金的便利性或資訊充裕性,銀行仍是三百萬以下資產的投資人最方便的選擇!

而資產三百萬以上的貴賓個人客戶或者是具有投資需求且持有相當資金進行投資活動的機構法人,則通常屬於投信投顧下直銷業務 部門所經營的客層,因此當你的投資資金達三百萬以上,如果你的資產不會受限於銀行、券商等通路可以快速的移動和週轉,你比較適合直接和投信投顧做生意,不 只在基金的購買費用上可享相當的優惠, 也將享有更完整的售後服務,甚至只要投資人資本夠雄厚,投信還可以為你量身打造投資組合或發行私募基金,以貴賓級的”個人化服務”行銷訴求,來滿足客戶個 人的投資需求,同時和客戶的資產一起長大!

◎電子商務將重組基金銷售市場?
上述的基金銷售結構已經行之有年,而且其間利益共生的結構關係難以輕易改變,不過在基金總代理制度法規改變和開放之後,有一些結構性的革命正在台面下醞釀。

如果投資人關注基金市場一年以上,一定會認識摩根富林明(早期的怡富)、富達及富蘭克林三家基金公司,這三家公司是總代理 制度上路前代理境外基金來台的前三大投顧品牌,也就是基金市場上無人不知無人不曉的”三富”,和國內投信不斷發行新基金以鞏固總管理資產的策略不同,這三 家公司除投入相當的資源經營銀行通路關係外,更投入相對多的行銷資源經營累積自己的品牌,其中尤以摩根富林明和富達的投入最深。因此藉由電子商務一日千里 的發展,已逐步累積其品牌知名度的基金公司已經開始默默耕耘三百萬以下資產的”散戶”市場。

當然,他們仍然奉”銀行通路”為主要的通路神主牌,只是總代理制開放後,可以預期將有愈來愈多的國外資產管理公司積極打進 台灣市場,站穩市場的第一步一定是建立品牌鞏固通路,也因此摩根富林明和富達的經驗值是否會促使更多的投信投顧跟進,利用便利的電子商務直接經營三百萬以 下資產的直銷客層,是目前依賴銀行甚深的基金投資人可以關注的焦點!

因為行銷資源在那裡,投資人的牛肉就在那裡!!

不過在結構性的改變成型之前,一般的投資人還是相對適合在銀行購買基金,如果你對使用電腦沒有障礙又足以承擔電子商務的風 險,在上網搜集完資訊做好判斷後,直接利用銀行的網站下單購買基金也是不錯的選擇,還是那句話,行銷資源在那裡牛肉就在那裡…因此在許多銀行本身基於降低 成本的考量而推行電子下單的前提下,投資人往往可以得到市場上最佳的折扣優惠!

但投資人別弄錯,價格的優惠不等於相對好的售後服務,更不等於你的基金一定會賺錢,要如何享有更好的售後服務,而且相對提 高基金賺錢的機會,除了自己具有足夠的資訊判斷能力之外,除了找到相對適合的購買基金通路之外,如果你不是資產三百萬以上的投資大戶,那麼你就要在你購買 基金的通路發現相對可以信賴的理專(或營業員、壽險顧問,或是投信投顧的直銷業務人員或客服人員)!

source [聯合理財網 / 理財會客室 / 陳若雲] 2007.04.16


預售屋契約簽訂 十大備忘錄

January 22, 2007

最近在政府大量提撥購屋優惠貸款之政策利多導引下,不僅成屋銷售有明顯增加趨勢,連帶預售市場亦呈現一片熱絡景象,然而,預售房屋畢竟仍處於「空中樓閣」階段,因此,在簽訂買賣契約時,就應格外注意以下各相關重要事項,以確保購屋權益。

一、須有審閱期

依消費者保護法施行細則第11條之規定,企業經營者與消費者訂立定型化契約前,應有30日以內之合理期間,供消費者審閱全部條款內容;而內政部於85年2月所公布的預售屋買賣契約書範本,亦訂有五天以上之審閱期。因此,簽訂契約之前應預留審閱期,並確實了解契約條文內容,如有疑問,不妨先請教律師、代書或房地產專家之後再行簽約。

二、應有建造執照

簽約之前,應先查明該工地是否領有建造執照?建照是否逾期或即將逾期而仍未動工?其次,亦應注意起造人與簽約當事人是否一致?其是否有權出售?而更重要的是,應附上建造執照影本,並加蓋騎縫章。

三、確認土地使用分區

由建造執照之「使用分區」欄,即可了解所購買房屋正確之坐落位置;此外,亦可根據契約所載土地之「地號」,先至地政事務所申請地籍圖後,再憑之至鄉鎮區公所申請「土地使用分區證明」,以免購買到工業區住宅或其他不合使用分區規定之建物。

四、建物構造與樓層

建物構造直接影響建造成本、建物安全與使用年限,因此應予明載。在上一波景氣階段,曾有30層以上之超高大樓仍採RC結構而非SRC者,其是否合理或耐震實用,頗值得探討。此外,對於地上及地下之層數均應詳細記載,以防建商擅自變更設計,甚或增加公設比而影響自身權益。

五、詳列房屋面積

應分別以「平方公尺」及「坪數」標示,以符合地政機關之登記實務及一般交易習慣,並且各部分之平面空間均應逐項詳細列舉,以防無謂之紛爭,例如:
(一)主建物面積包括客廳、餐廳、臥室、廚房、浴廁等。
(二)附屬建物面積包括陽台、平台等。
(三)當樓層共同使用部分(亦即一般所稱之豷小公豶),包括當樓層樓梯間、電梯間、通道、走道等。
(四)其他共同使用部分(亦即一般所稱之豷大公豶),包括門廳、管理員室、公共樓梯、樓梯間、受電室、屋頂突出物、蓄水池、水箱等。

值得注意的是,有關露台部分,自民國85年6月6日以後所取得之建造執照,其露台部分已不能辦理產權登記。至於共同使用部分,自民國84年12月4日之後,均應明載其項目與分攤計算方式。

六、公設完工日應載明

有些規劃有游泳池、網球場等公設項目之工地,除應明確記載公設項目與每一設施之位置與面積外,更應明載完工日期,以免分期推出之大工地,公共設施之完工遙遙無期。

七、付款辦法

除「定、簽、開」15%之外,正常之工程期款為15%,其餘為貸款70%,如遇有「工程零付款」時,則應注意其究為「地下室工程完成」、「結構體完成」、「領取使用執照」、「交屋」之前不必再繳工程期款,以免為其廣告噱頭所矇騙。

八、屋頂、避難平台及一樓法定空地權屬

為符合公寓大廈管理條例之規定,應將其規範為全體區分所有權人所共有共用,並藉以防範違章建築之產生。

九、工期以日曆天計算

簽約時除應明載開工日期外,亦應明確約定「完工並取得使用執照」日期,亦即以「日曆天」為基準,而不再以「工作天」為依據,期以根絕時間之不確定性所衍生之糾紛。

十、保固期間

應明訂主結構體保固期限為15年,以與民法第125條請求權時效之精神相吻合,至於非主結構體如門窗、玻璃等,一般則訂有一至三年之期限。

購屋置產動輒數百甚至上千萬,簽約之前不僅務必預留審閱期,並且亦應格外注意契約各相關條文細節,以確保購屋權益。

source [unknown – 2005]


Stock 2.0 Sites

January 4, 2007

Stockpickr, an investing site founded by two New York City hedge fund managers, is giving a boost to all companies in the “investing 2.0″ sector today with their announcement of a partnership with a leader from the first generation of the web investment sector, TheStreet.com.Stockpickr took an equity investment from TheStreet pursuant to the deal, although the size of the investment is not being disclosed. The deal also includes extensive advertising on the stockpickr site and featuring of the stockpickr service on the Street.com web properties. This partnership with TheStreet, one of the first web companies to essentially monetize blogging, is quite obviously a big deal for stockpickr. Anyone in this space who can somehow tie itself to the ubiquitous Jim Cramer (The Street’s largest stockholder) is bound to benefit.

The site bills itself as “the stock idea network” and the tag line is accurate. It does idea generation very well by offering the community portfolios from publicly available investing information of experts like Warren Buffett, George Soros and Mark Cuban, among others. Since there is enough data to suggest most of us can’t pick stocks, a one stop shop for tracking guys who can beat the market is pretty cool.

There are also a number of portfolios from the community and all the usual current community features are available to users. You can rate portfolios, be directed to similar portfolios and get recommendations of stocks within similar portfolios to help you assemble your own. There’s a cool voyeuristic element to the site, so it doesn’t take long to get lost on it and before long you’ve got a watch list of stocks. While you can’t trade or manage a real portfolio here, it does what it claims to do very well, and the service would fit well as another research tool on any brokerage site.

What makes the deal really interesting is there just hasn’t been much to write about in the financial services community with respect to web 2.0. Perhaps the crater was too deep, the wounds too great from the drop in the NASDAQ, but there’s been almost no noise out of this sector. Now, in the last few months, we’re had news from SeekingAlpha, Zecco, Motley Fool and now Stockpickr. We’ve heard rumblings about other startups and new products in the space as well. The big brokerages have far bigger war chests than does TheStreet. This space could get hot in a hurry.

Some other similar sites:

StockWrap, Worthio, Socialpicks, Digstock

source [techcrunch]


管他明天工作在不在 我敢失業

December 29, 2006

失業最慘的時候,我握著手裡僅剩的500元,往左走的路是買便當的路,往右走是往買奶粉的路,後來我和太太決定先買奶粉,花了400多元,另拿65元買了一個便當,兩個人分著吃……」

12月出唱片的資深歌手馬兆駿,12月16日參加中時人力網「搶救失業大作戰」時,在活動中娓娓道出,他曾經因為失業,幾乎走上離婚、自殺的絕望心情;走過人生陰霾的他,把這段灰色心情寫成「奶粉與便當」這首歌。

「失業的人,並不是擔心手邊這500元不夠用,而是明天以後,還需要好幾個500元,該怎麼辦?」也失業過的中時人力網執行長李良猷,一語道出負擔家計的失業者,心中的焦慮與無助。

35歲 工作機會的天花板

在台灣,失業的危機,並非只存在於低學歷的勞動階層,反而是年齡,成為一個重要的限制。「35歲是職場轉折點,35歲後待業周期逐漸拉長。」104人力銀 行公關經理方光瑋分析,主要因素有二:第一,若未能在32~35歲進入管理職的待業者,將觸及一般工作機會的上限,一般職位的競爭力降低,而拉長就業周 期。第二,就算是進入「管理職」的待業者,將面對在台灣更少的主管職缺(10%),與更激烈的全球化競爭。

然而,由於國內的學歷普遍提高,加上晚婚因素,幾乎是「35而立」的狀況下,這個年紀,剛好是上班族要面對「房貸車貸、奶粉與便當」的家庭經濟壓力。就算在大企業上班,或是具有高能力、高學歷的上班族,也未必就有較高的抵抗力,來抵擋節節高升的失業瘟疫。

第二專長 不如理財專長

前普羅財經副總經理曾志堯,在《35歲前要有錢》的著作中,更大膽指陳,「倘若在35歲前沒有存些錢,就有可能窮一輩子。」在面對失業潮的情況下,這句話 並非危言聳聽。前《民生報》中部業務代表潘麗君回憶,今年11月29日,主管還跟業務團隊澄清停報僅是傳聞,要大家安心;她卻在隔天開車時,從廣播中得知 報社關閉、自己突然失業的消息。

「雖然很錯愕,但是由於我過去努力儲蓄、投資基金,所以未來一兩年還可以無虞生活,先生仍可如常繳房貸。」35歲的潘麗君,雖然同時具有廣告行銷與舞蹈教學的其他專長,但是真正給她失業時的定心丸,從容思考下一步的,還是過去理財的成果。

高階主管面對失業的淒涼,也時有所聞。去年底,原本在英商泰德公司服務的新加坡籍的李錫景,因表現優秀,調至台北工作,在台分公司突然宣布被迫關門,他被 解雇,因為付不出房租,被房東趕出門,只好在外流浪。53歲的他,擁有顯赫的工作經歷,就是沒有儲蓄和理財,身邊的LV真皮行李箱,也無法幫他換成機票, 回新加坡過年。

擁有高學歷與證照,也並非沒有失業危機。從考插大、研究所、證照,到考博士班,38歲的潘鐘求學一帆風順,求職路上也沒什麼波折;「我的職涯發展一直很順利,薪資也穩定調漲,沒想到,失業這件事,竟會發生在我身上!」

他在今年5月被解雇後,能讓他如常繳房貸與生活費的這段日子裡,不是靠著畢業證書和證照,而是憑著他過去10幾年積極理財的結果。他向來對金錢充滿憂患意識,沒想到,真有一天用上了。

在潘建志等作者所著的《35歲前要做的33件事》一書中提到,上班族在工作前5年,要認真思考的其中一件事情,就是:如果6個月沒有工作,是否能維持同樣的生活水準?存活能力:至少6個月存糧。

這個人生提案,剛好反映了台灣目前的職場現況。根據行政院主計處的統計,今年11月失業率達3.86%,失業人口平均待業時間高達23.2週;104人力 銀行、中時人力網的統計,今年平均再就業所需要的時間是2~6個月,也就是說,如果不幸失業,得面臨將近6個月的時間,要回家「吃自己」的衝擊。

方光瑋表示,以網路求職的人口來看,35歲以上的待業人口,每多5歲,就會減少3.5%以上的再就業率。中時人力網行銷總監楊倩琳說,這兩年來,國人再就業所需的時間不斷提高,每年遞增近2個月,明年勢必還會再攀升。

上班族面對失業潮,第二專長已經緩不濟急,畢竟,要熬過再就業周期,從容找到下一份適合自己的工作,需要一段時間。

然而,並非只要個人能力強,就可以迅速找到下份工作;人力市場的供給面,及個人對工作的期待,也是會影響待業周期。若沒有足夠的儲蓄和投資,只好降格以求 一份工作,甚至在來不及找到下份工作前,妻小生活就受到影響,所謂「一文錢逼死英雄好漢」,就是在這種無奈的情況發生的。

因此,上班族至少準備6個月的「緊急預備金」,是基本的求生技能。華僑銀行副總經理周筱玲表示,「緊急預備金」的概念,就是確認手中可變現資產(現金、存款、股票、基金等),除以每月基本生活支出(若有房貸支出要計入),至少可支應6個月,可符合家庭財富安全水位的狀態。

沒錢又失業 優先處理房貸

當主要負擔家計的人失業了,首要解決的最大筆支出,就是房貸問題。復華銀行財富管理副總經理呂忠萍表示,若房貸壓力過大,要和銀行立刻進行3種協商方式: 「延長還款期限、暫時還息不還本、降低利率」,只要過去往來紀錄良好,銀行多半會協助民眾度過資金緊縮期。否則不適時處理,有可能造成房屋遭到拍賣,家人 淪落為無家可歸的窘境。

此外,呂忠萍強調,在沒有收入的情況下,可先停止定期定額的投資、減少非必要生活開銷,並且評估手上的現金可以撐多久,並贖回當時不會虧損的基金,以便應 付生活所需。聯傑財務顧問公司執行長蕭碧華也提醒,有失業之虞,手上資金不充裕的人,千萬不能心慌之後,就盲目投資,否則有可能會造成財務問題雪上加霜的 窘境。

失業者應注意的事,若打著「領取6個月的失業給付」的算盤,也未必是聰明之舉。中華民國個人財產規畫人員協會秘書長李雨珊提醒,如果領滿6個月的失業給付,失業保險年資就得歸零計算,須俟再重新工作一年後才可恢復權益。

會理財 就不怕失業

周筱玲和李雨珊不約而同指出,失業給付是萬不得已的救助機制,最好還是自己準備足夠的資金度過失業低潮,因此平常要養成記帳習慣,甚至編列資產負債表,時時掌握自己的財務,將收入做最適當的配置,為無預警失業做最佳準備。

「要問怕不怕失業?只要問『存糧』夠不夠?」剛接任財團法人保險事業發展中心顧問廖學茂表示,從9月保誠人壽業務系統總經理卸職幾個月來,收入大減,但是 他繼續唸碩士、開名車、洗溫泉,甚至帶全家大小出國旅遊,對生活品質一點影響也沒有,因為,他過去所作的投資理財,已發揮效用了。

像廖學茂的財務狀況高於安全水位的,仍要積極理財,讓自己的財富隨著年齡的增長,不斷增加;畢竟,財務的安全門檻,會隨著家庭的擔子也愈來愈重,也不斷提 高。48歲的廖學茂說,理財能力應儘早開始培養,他當時能夠放膽失去職業,就是因為在35歲前,就有穩健的理財觀念,善用保單儲蓄,快速累積財富。

有些跟他年齡相仿的朋友,到現在還沒有正確的理財方法,以融資的方式買不熟悉的股票,從2,000萬元的資產銳減為200萬元,「一失業,生活就發生問題,根本就別提退休了。」專家指出,當備妥現金水位達6個月家庭支出所需後,就要開始積極投資,應進行下列3個步驟,才能高於安全水位:進行保險規畫、進行定期定額投資,與隨時檢視6個月的基本安全水位。

夠安全 才能承擔風險

建議,進行股債平衡式的投資規畫,與投資個人職場上的第二專長,並依家庭狀況。做適當的資產分配,以求有效達到財務高枕無憂的狀況。再進一步,就可選擇風險與報酬較高的股票,和更長期的投資,如房地產等。

整體而言,台灣的就業市場,明年將更冷;在面臨「誰都可能失業」的無常,上班族應該儘早把「理財能力」視為必要的生存能力。因為,從35歲起,就愈有可能失業,但是也更禁不起失業。

為了避免這種後悔,就算有收入優渥的工作,也要從現在就開始儲存緊急預備金;超過了35歲,更要為自己的理財態度負責,畢竟,擁有充裕的「存糧」,就是要「讓家人吃得飽、睡得好,讓自己再就業」的溫暖和希望。

source [理財周刊331期]


買屋變房奴-30歲世代易犯三大錯誤

December 29, 2006

步入而立之年,30歲世代對於購屋總有高度美好的想像,但年輕首購族由於缺乏經驗且過於隨性,往往容易犯下三大錯誤。

年 輕世代雖然事事有自己的主見,但對「有土斯有財」這個傳統價值觀,卻和老一輩沒有太大差別。房仲業者觀察,40歲以下的族群,近年已穩居國內購屋市場主 力。行政院經建會的調查則指出,所有正在「看房子」的「準購屋者」當中,年齡不到35歲的年輕族群占比率高達四成以上,而「結婚」這個多半屬於30世代購 屋的理由,也正是創造今年台灣住宅需求的最主要動力。

不過,隨著30世代成為購屋市場主力,不少房仲業者也發現,年輕世代的 購屋經驗往往失誤連連,經常是在購屋之後,才發現實際情況和自己的想像有很大的距離。住商不動產即指出,年輕世代購屋意願雖高,但卻因為太過「隨性」,加 上多半屬於「首購」,經驗不足,因此也容易犯下錯誤,好不容易才存到人生的第一桶金,不但沒能帶來獨立成家的喜悅,反而造成負擔。

歸納多家房仲業者的長期觀察,30世代最常出現的購屋錯誤主要為下列三種:輕忽購屋預算問題、太過注重房價後市、忽略未來換屋需求。

易犯錯誤1:被低自備款沖昏頭

住商不動產表示,有意在都會區購屋的年輕人,在物件的選擇上多半偏好「電梯大樓」;另一方面,在財務規畫上也往往會被「圓夢趁早」的想像沖昏了頭, 容易受到「低自備款」或「頭期款可刷卡」等貸款方案所吸引。整體來看,這種購屋行為所衍生的問題,就是年輕人通常會輕忽購屋整體預算,陷入「高總價、高利 息」的陷阱之中。

先就「電梯大樓」的迷思來看,永慶不動產董事長廖本勝指出,不少在都會打拚的首購族,雖然有「選擇近郊區域 來降低房價負擔」的概念,然而如果看屋的重點是鎖定電梯華廈,那麼必須承受的房價負擔恐怕仍然不輕,以今年上半年的大台北房市概況來說,即便選擇捷運沿線 當中房價相對偏低的土城、新莊或淡水等區域,30坪電梯大樓總價往往也要在550萬元左右。

如果不幸又受到低自備款房貸方案 所吸引,選擇所謂的「百分百房貸」,完全沒有自備頭期款,那麼,以房貸利率3%、20年期計算,每月所需償還的金額將會超過3萬元,對於一般30世代上班 族來說,這樣的房貸負擔,幾乎已占去每月固定薪資所得的絕大多數。「有土斯有財」的美夢,往往一不小心就淪為「有土斯有債」的窘境。

房貸遵行三三法則

這 是以大台北捷運沿線近郊的「最便宜」區域來計算,如果選擇其他區域的電梯大樓,房貸壓力自然更加沉重。若要解決這個肇因於輕忽購屋成本所造成的遺憾,廖本 勝建議,年輕購屋族不該拘泥在「電梯大樓」的想像,也應嘗試尋找適當的「中古公寓」。他仍以土城、新莊、淡水區域為例,中古公寓的每坪單價約在12至16 萬之間,同樣是30坪,中古公寓的成本會比電梯大樓低個百萬元左右,可以大幅降低成本負擔。

至於選擇房貸方案的準則,住商不動產則建議,年輕人應該遵行所謂的「三三法則」,即自備款一定要達到三成以上,且未來每年償還的本利不能超過年收入的三分之一。只要心中把持這些原則,在購屋時自然也較能避免被「先甘後苦」的房貸花招所吸引。

易犯錯誤2:投資躁進或不敢買

30 世代購屋時常犯的另一錯誤,就是過度考慮未來房價的漲跌趨勢。永慶房屋總經理葉凌棋表示,看過許多以「投資」為目的的年輕人,因為認定房價趨漲而急著買房 子,但也因為心急,所以犯了前面所講的第一個錯誤:容易忽略購屋成本所造成的財務壓力。此外,也有不少30世代的首購族,明明有自用住宅的需求,卻擔心買 在房價高點而裹足不前,結果不但自主成家的時程一延再延,甚至可能錯過相對低檔的買屋時機。

針對「投資型」的年輕購屋者,專 家認為,既然把購屋當成一種投資,就不該無視於投資世界永遠存在的「風險」問題。任何投資都有風險相伴,房地產投資的最大風險就是房地產價格波動,或許你 對房價長期看漲的判斷正確,但誰也不能保證在短時間內的突發因素會造成房價暫時滑落,而若此時你又因為房貸負擔過重,必須脫手,那麼,一趟購屋投資的結 果,恐怕損失慘重。

因此,投資型購屋者的關鍵重點,還是在於應付房貸壓力的能力,有能力應付房貸,才能有效規避房價短期波動風險,達到投資成功的目的。

條件不到絕不購屋

葉凌棋表示,30世代即便未來職場的發展空間仍然寬廣,薪資提升可期,但要進行購屋投資,基本的條件是最少掌握兩成自備款,並且自己的收入也要夠穩定,每個月絕對能夠應付房貸還款付擔。「如果沒有這兩個條件,就算房價百分之百會往上走,你也不該買房子!」葉凌棋強調。

至 於「自住型」的購屋者,葉凌琪建議,「其實完全不必考慮現階段的房價水準!」他表示,既然已經有了買房子的需求,也有能力、有條件應付目前的購屋成本,不 必想太多,勇敢一圓成家夢吧!「你知道嗎?其實在房仲業工作的人,很多都沒有買房子,原因不是買不起,而是因為他們太熟悉房價的變化了,只要想到以前的房 子多便宜,現在就會買不下手啊!」葉凌棋也進一步表示:「未來長期的房價漲跌我不敢講,但至少,不動產是對抗通貨膨脹的最佳工具之一。買了房子,滿足自己 的需求,又能抗通膨,真的不必想太多啦!」

易犯錯誤3:忽略未來換屋需求

第三種年輕世代購屋常見的錯誤,是忽略了未來換屋的需求。葉凌棋表示,近年來由於社會變遷,所謂「晚婚族」、「不婚族」、「頂客族」、「少子族」的比重增加,反映在房地產市場,造成了近來小坪數住宅的推案量大幅成長,而這類件案也確實獲得不少上述族群的青睞。

不過,若以去年數字來看,大台北區的換屋周期其實明顯縮短,持有房屋五年之內的換屋比率達到44%以上,而換屋的主要原因又以「子女」為主要考量;某種程度上,這代表許多原本屬於不婚、頂客、少子等族群者,人生規畫在短短幾年就出現改變,開始建立常態家庭。

小坪數考慮變現性

因此,除非你是上述族群的「基本教義派」,否則就不要輕忽生命中的變數,在首次購屋時,還是多多考慮未來換屋的需求。而要考慮換屋,就必須考慮目前準備購買的房子是否具有足夠的「變現性」與「保值性」。這兩個層面,可以從房子的坪數及地段來加以考量。

葉凌棋表示,雖然近年小宅興起,但以交易量來判斷,20坪以下的小宅交易量仍然僅占整體市場的一成,並非主流坪數,既然「非主流」,需求也就相對偏低,要脫手換屋時的難度自然較高。

住商不動產指出,年輕的30世代預算有限,往往會以小坪數住宅為首購目標,但為了避免將來可能會因為坪數問題而難以脫手,在買屋時,就得特別留意外在環境,避免買在過於荒涼、交通不便的地段,即便是在市區以外,最好也能選擇捷運周邊800公尺內的地段。

此外,也有房仲業者提醒,即便是買市區內的小宅,雖然交通與機能較佳,但仍須留意「厝邊」,例如,部分特種行業密集的區域內,往往就有許多小套房的物件。

source [30雜誌]


全方位計劃 留學基金大作戰

December 6, 2006

Einstein’s blackboard was used during a lecture in Oxford on 16 May 1931

說到留學啊,其實,哪個人心中沒有出國的美夢?」被問到這個問題,楊儀忻先是眉頭一皺,馬上話鋒一轉:「但一想到回國後連工作都還沒確定,就已經花掉200萬,我就害怕!」

大學念經濟系,加上逾2年的金融工作經驗,楊儀忻深諳「投資報酬率」的道理,以下是她腦袋快轉、粗略計算的結果:

在美國,頂尖的MBA program,16個月的學程下來,光學費就要吃掉你6萬美元(折合新台幣約198萬元)。就算留英只要1年,但倫敦的物價也高得嚇人,只怕學位拿到已經「身無恆產」了。

出國所費不貲,這是無庸置疑的事實,剛從史丹福大學工業工程管理研究所畢業的李慧茹回到台灣不到兩個星期,就大嘆家鄉的東西「實在太便宜」:「在美國,隨便一個簡單的三明治折合台幣就要百來塊。」若常常吃大餐打牙祭,擺明了就是跟財神爺過不去。

然而,問歸國學子,如果人生重來一次,願不願意花上百萬到國外拿學位,答案清一色是「絕對值得」!

所以,有留學夢的你,該著手做的,是好好規畫並打理財務狀況,千萬別讓金錢因素成為實踐夢想途中的絆腳石。

估計出國成本

第1步,估計出國的花費。有沒有想過,怎麼過你的國外生活?一天一包白吐司,抹抹乳馬林配白開水,然後放學之後到中國餐廳端盤子?

「也不用這樣吧!」玉山銀行個人金融事業處行銷企劃部經理鍾啟淦聽到這種「古早人」刻苦式的留學生活,啼笑皆非:「好不容易出去一趟,何必讓自己過得這麼沒有品質?」

綜合周遭出國留學朋友的經驗,他肯定地下了結論:「實際消費往往超乎你的想像」。舉個例子,研究所課程除了學費之外,一門課還可能有好幾本參考書(reference book),光要湊齊課本就可能讓你荷包狂瘦一圈。

日常開銷也是個問題,歐美國家物價水準高,加上房租,每月花費可能達3、4萬元,如果寒暑假期間同學們呼朋引伴來個跨州旅行、不定期參加派對或其他娛樂支出……多可怕啊!這些都要算在支出內。

如果經濟情況許可,其實可以把預算抓得寬鬆一點,一方面在臨時急用時免於捉襟見肘,經濟寬裕的確也讓你在繁重的課業壓力之外猶有餘裕深入了解當地文化。設定目標後,就更容易在日常生活中督促自己開源節流。

展開找錢大作戰

至於動輒數百萬的留學基金哪裡來?你可以朝以下幾個方向進行「地毯式」搜索:

來源

瞧瞧自己,是否有個富爸爸

不是開玩笑,提到這筆大額開銷,理財專家一致建議:「可以的話,就向家裡拿吧!」

這並非意味你可以坐吃山空,以家庭為後援少了借貸的利息成本,回國後也沒有急於還款的負擔。鍾啟淦強調,既然出國,就要有強烈「投資自己」的進取心,用行動告訴家人,一切都值得。

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教育部留學補助貸款

如果家人沒有辦法幫助你負擔這筆費用,兆豐國際商業銀行個人金融處處長孫蘭英建議,有心留洋的學子們,可以評估,自己的條件是否符合教育部留學補助貸款的申請資格。

依照規定,家庭年收入在120萬元以下都可以向政府申請留學補助的低利貸款,碩士學位最高貸款金額80萬,博士學位貸款金額可上達150萬。因為有政府補助,這是目前所有貸款方式中,最划算的。

值得一提的是,家庭年收入114萬以下的話,貸款寬限期間利息由政府全數補貼,年收入在114萬元至120萬元,政府也會半額補貼利息。

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向銀行申請有擔保貸款

假使家中經濟狀況不符規定,那只好依照一般程序向銀行申請貸款了。孫蘭英提醒,只要向銀行「借錢」,基於風險考量,有擔保貸款利息一定低於無擔保貸款,最直接的方法,就是找「抵押品」以降低貸款償還利率。

抵 押品有不動產和動產之分,不動產指的是房屋;動產最常見的,則是股票。孫蘭英指出,如果以房屋為抵押,通常能取得2~3年的優惠利率,是比較穩當的做法; 也有人以股票為抵押品,只要表現亮眼穩健,又有股利,銀行也會接受,不過,投資市場漲跌不定,抵押人必須承受有價證券抵押品價值可能被重估的風險。

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辦理一般留學貸款

如果沒有適合的擔保品,只能向銀行申請一般貸款,不過,坊間各種信用貸款,無論以留遊學、新婚為名目,只要沒有抵押品,一律稱為「無擔保貸款」,銀行考量到可能承受的風險,利率自然比較高,是以上幾個選項的最後選擇。

若 沒有借貸紀錄或曾經延期繳款,為了增加信用評分,可以考慮請信任得過的朋友親戚幫你作保,以增加借款核准率。找到「好保人」有以下幾個訣竅:首先,該人沒 有欠款、拖延償債等不良紀錄,其次最好有固定收入。孫蘭英舉例,同樣年收入80萬,領固定薪水的公務員會比看天吃飯的業務員,更能幫你申請到好利率。

正因為是無擔保貸款,普遍說來,利率至少會到8%,但如果能以房屋抵押,甚至可以把利率下壓到3%,一來一往相差甚多,所以一般銀行還是鼓勵以有擔保貸款為優先。

除此之外,還要注意設定還款期間越長,不確定因素越高,拿到學位歸國之後也不一定馬上就業,應該多準備一筆預備金用以緩衝。鍾啟淦認為,預計5年還完貸款可以準備20%的預備金,若時間長達7年,預備金最好提高到30%。

為避免回國後償還負擔過重,鍾啟淦還建議上班族,最好自己準備一半左右留學費用。以最受台灣人歡迎的MBA學位來說,往往需要2~4年以上工作經驗才能申請到好學校,所以,你其實可以在踏出社會的同時,就雙軌並進留學夢。

留學基金怎麼存?

以1個月薪3萬出頭的上班族為例,扣掉1萬5千元的日常支出,再加上2個月的年終獎金,還是要3~5年才能存到百萬留學基金,在這段期間,應該如何做適當資產配置,讓這筆錢不至於縮水?

鍾啟淦建議可以朝兩個方向進行,讓你進可攻、退可守:

美元定存

目前台灣留學還是以美國為最大宗,美國利率目前仍在高檔,在台灣定存利率可達5%左右,這筆「保證收益」十分誘人。

國人對於美元定存的一大疑慮在於美金兌亞洲貨幣趨貶,但如果預計前往美國進修,自然不需要擔心這一點,可以放心把部份資產放在美元定存等待增值。

定時定額基金

留學基金非退休理財,可能短時間內就會動用到這筆錢,所以投資時宜以「謹慎」、「紀律」為最高指導原則,同時還要考慮目標金額,以及你有多少時間存到這筆錢。

先 設定預定留學基金和可能報酬率,倒推回去,每個月該存多少錢,就很清楚了。假設月存1萬5千元,只要7%的年報酬率就可以在5年內達成目標,而以表現穩定 的全球型股票基金來說,6%~8%的年報酬率其實非常合理;若願意冒較高風險追求15%的年報酬率(通常為區域型股票基金),只要月存1萬1千元,5年後 就可接近百萬。

摩根富林明投信行銷企劃部經理劉玲君建議,平時以定期定額的方式投資基金,遇有閒錢及年終領獎金時介入單筆投資。

至於投資標的,劉玲君建議,可以從「穩定性」和「趨勢性」兩個原則下手,以她自己為例,像新興東歐這類內需和人民消費成長的市場,她早有布局,但前提是,投資的是她真正有研究的市場,「市場不要做太多,到時候滿手股票,反而無法掌握出場的timing(時機)。」

邊讀書也可以邊賺零用金

除了出國前努力開源節流,在實踐出國夢的同時利用工讀賺錢,也是不錯的方法。別急,這兒提到的工讀可不是要你到中國餐廳端盤子,而是巧用學生身分,多賺筆外快。

劉玲君在德州讀書時申請助教資格,這些零星收入對於開銷也不無小補,「省一些,其實可以cover一半以上的生活費,」聽起來還真不錯。

她 進一步解釋,國外大學的「助教」主要分為教學助理TA(Teaching Assistant)以及研究助理RA(Research Assistant)兩種類型,後者幫助教授處理研究相關行政事務,前者還要兼任大學部同學課業教學,每位教授會需要不同數量的TA及RA,端看教授個人 需求或各校規定而論。不論哪一種職務,她都相當鼓勵台灣留學生主動爭取機會,這不僅可以賺零用錢,更是強化人際網絡和建立人脈的機會。

只要肯主動爭取,這些小賺一筆的甜頭在校園中其實並不難找,去年從雷鳥國際管理學院(Thunderbird)拿到企業管理碩士回台灣的龍定翔,在學時投稿校內刊物,「最高紀錄一次拿了稿費75美元,」他十分得意。

出國在外,該保什麼險?

出國理財最後一道關卡在保險,這也是許多人常常忽略的,其實可以提早在國內就做好出國後的規劃。

一般來說,當地學校會要求學生投保保險,但歐美國家因為醫療費用高昂,保費也相對較貴,常見的學生保險雖然便宜,但提供的保障內容也比較陽春。

另一個不同在於,國外醫療險常常得過一定門檻才可以申請理賠,與台灣「實支實付」的原則相差甚多。

所以,如果考慮出國前就投保,「記得向保險公司索取一份英文合約書,」英國保誠人壽襄理盧彥志說,這份合約書給「未來的學校」,到當地時,就不用重複投保,診療時也要保留醫療診斷書和收費單據,以利後續理賠。

至於計畫短期遊學的上班族,除了最普遍的旅遊平安險,盧彥志建議,其實可以加保「海外突發疾病健康保險」。離家在外萬一水土不服或是其他急性病症,也有救援諮詢管道。

在選擇保險公司時,也要考慮保險公司在國外是否方便申請理賠,最好的指標就是該保險公司在當地是否有分公司,假若沒有,理賠就得委託家人處理,一來一往要多好幾道手續。

source [cheers] 2006.11