買屋變房奴-30歲世代易犯三大錯誤

步入而立之年，30歲世代對於購屋總有高度美好的想像，但年輕首購族由於缺乏經驗且過於隨性，往往容易犯下三大錯誤。

年 輕世代雖然事事有自己的主見，但對「有土斯有財」這個傳統價值觀，卻和老一輩沒有太大差別。房仲業者觀察，40歲以下的族群，近年已穩居國內購屋市場主 力。行政院經建會的調查則指出，所有正在「看房子」的「準購屋者」當中，年齡不到35歲的年輕族群占比率高達四成以上，而「結婚」這個多半屬於30世代購 屋的理由，也正是創造今年台灣住宅需求的最主要動力。

不過，隨著30世代成為購屋市場主力，不少房仲業者也發現，年輕世代的 購屋經驗往往失誤連連，經常是在購屋之後，才發現實際情況和自己的想像有很大的距離。住商不動產即指出，年輕世代購屋意願雖高，但卻因為太過「隨性」，加 上多半屬於「首購」，經驗不足，因此也容易犯下錯誤，好不容易才存到人生的第一桶金，不但沒能帶來獨立成家的喜悅，反而造成負擔。

歸納多家房仲業者的長期觀察，30世代最常出現的購屋錯誤主要為下列三種：輕忽購屋預算問題、太過注重房價後市、忽略未來換屋需求。

易犯錯誤1：被低自備款沖昏頭

住商不動產表示，有意在都會區購屋的年輕人，在物件的選擇上多半偏好「電梯大樓」；另一方面，在財務規畫上也往往會被「圓夢趁早」的想像沖昏了頭， 容易受到「低自備款」或「頭期款可刷卡」等貸款方案所吸引。整體來看，這種購屋行為所衍生的問題，就是年輕人通常會輕忽購屋整體預算，陷入「高總價、高利 息」的陷阱之中。

先就「電梯大樓」的迷思來看，永慶不動產董事長廖本勝指出，不少在都會打拚的首購族，雖然有「選擇近郊區域 來降低房價負擔」的概念，然而如果看屋的重點是鎖定電梯華廈，那麼必須承受的房價負擔恐怕仍然不輕，以今年上半年的大台北房市概況來說，即便選擇捷運沿線 當中房價相對偏低的土城、新莊或淡水等區域，30坪電梯大樓總價往往也要在550萬元左右。

如果不幸又受到低自備款房貸方案 所吸引，選擇所謂的「百分百房貸」，完全沒有自備頭期款，那麼，以房貸利率3%、20年期計算，每月所需償還的金額將會超過3萬元，對於一般30世代上班 族來說，這樣的房貸負擔，幾乎已占去每月固定薪資所得的絕大多數。「有土斯有財」的美夢，往往一不小心就淪為「有土斯有債」的窘境。

房貸遵行三三法則

這 是以大台北捷運沿線近郊的「最便宜」區域來計算，如果選擇其他區域的電梯大樓，房貸壓力自然更加沉重。若要解決這個肇因於輕忽購屋成本所造成的遺憾，廖本 勝建議，年輕購屋族不該拘泥在「電梯大樓」的想像，也應嘗試尋找適當的「中古公寓」。他仍以土城、新莊、淡水區域為例，中古公寓的每坪單價約在12至16 萬之間，同樣是30坪，中古公寓的成本會比電梯大樓低個百萬元左右，可以大幅降低成本負擔。

至於選擇房貸方案的準則，住商不動產則建議，年輕人應該遵行所謂的「三三法則」，即自備款一定要達到三成以上，且未來每年償還的本利不能超過年收入的三分之一。只要心中把持這些原則，在購屋時自然也較能避免被「先甘後苦」的房貸花招所吸引。

易犯錯誤2：投資躁進或不敢買

30 世代購屋時常犯的另一錯誤，就是過度考慮未來房價的漲跌趨勢。永慶房屋總經理葉凌棋表示，看過許多以「投資」為目的的年輕人，因為認定房價趨漲而急著買房 子，但也因為心急，所以犯了前面所講的第一個錯誤：容易忽略購屋成本所造成的財務壓力。此外，也有不少30世代的首購族，明明有自用住宅的需求，卻擔心買 在房價高點而裹足不前，結果不但自主成家的時程一延再延，甚至可能錯過相對低檔的買屋時機。

針對「投資型」的年輕購屋者，專 家認為，既然把購屋當成一種投資，就不該無視於投資世界永遠存在的「風險」問題。任何投資都有風險相伴，房地產投資的最大風險就是房地產價格波動，或許你 對房價長期看漲的判斷正確，但誰也不能保證在短時間內的突發因素會造成房價暫時滑落，而若此時你又因為房貸負擔過重，必須脫手，那麼，一趟購屋投資的結 果，恐怕損失慘重。

因此，投資型購屋者的關鍵重點，還是在於應付房貸壓力的能力，有能力應付房貸，才能有效規避房價短期波動風險，達到投資成功的目的。

條件不到絕不購屋

葉凌棋表示，30世代即便未來職場的發展空間仍然寬廣，薪資提升可期，但要進行購屋投資，基本的條件是最少掌握兩成自備款，並且自己的收入也要夠穩定，每個月絕對能夠應付房貸還款付擔。「如果沒有這兩個條件，就算房價百分之百會往上走，你也不該買房子！」葉凌棋強調。

至 於「自住型」的購屋者，葉凌琪建議，「其實完全不必考慮現階段的房價水準！」他表示，既然已經有了買房子的需求，也有能力、有條件應付目前的購屋成本，不 必想太多，勇敢一圓成家夢吧！「你知道嗎？其實在房仲業工作的人，很多都沒有買房子，原因不是買不起，而是因為他們太熟悉房價的變化了，只要想到以前的房 子多便宜，現在就會買不下手啊！」葉凌棋也進一步表示：「未來長期的房價漲跌我不敢講，但至少，不動產是對抗通貨膨脹的最佳工具之一。買了房子，滿足自己 的需求，又能抗通膨，真的不必想太多啦！」

易犯錯誤3：忽略未來換屋需求

第三種年輕世代購屋常見的錯誤，是忽略了未來換屋的需求。葉凌棋表示，近年來由於社會變遷，所謂「晚婚族」、「不婚族」、「頂客族」、「少子族」的比重增加，反映在房地產市場，造成了近來小坪數住宅的推案量大幅成長，而這類件案也確實獲得不少上述族群的青睞。

不過，若以去年數字來看，大台北區的換屋周期其實明顯縮短，持有房屋五年之內的換屋比率達到44%以上，而換屋的主要原因又以「子女」為主要考量；某種程度上，這代表許多原本屬於不婚、頂客、少子等族群者，人生規畫在短短幾年就出現改變，開始建立常態家庭。

小坪數考慮變現性

因此，除非你是上述族群的「基本教義派」，否則就不要輕忽生命中的變數，在首次購屋時，還是多多考慮未來換屋的需求。而要考慮換屋，就必須考慮目前準備購買的房子是否具有足夠的「變現性」與「保值性」。這兩個層面，可以從房子的坪數及地段來加以考量。

葉凌棋表示，雖然近年小宅興起，但以交易量來判斷，20坪以下的小宅交易量仍然僅占整體市場的一成，並非主流坪數，既然「非主流」，需求也就相對偏低，要脫手換屋時的難度自然較高。

住商不動產指出，年輕的30世代預算有限，往往會以小坪數住宅為首購目標，但為了避免將來可能會因為坪數問題而難以脫手，在買屋時，就得特別留意外在環境，避免買在過於荒涼、交通不便的地段，即便是在市區以外，最好也能選擇捷運周邊800公尺內的地段。

此外，也有房仲業者提醒，即便是買市區內的小宅，雖然交通與機能較佳，但仍須留意「厝邊」，例如，部分特種行業密集的區域內，往往就有許多小套房的物件。

source [30雜誌]